Cómo comprar una casa

Haga una oferta inteligente. No hay una regla general sobre cuál debería ser su oferta inicial o cuántas veces debe ir y venir con el vendedor. La mayoría de los compradores inexpertos simplemente hacen una oferta que es un cierto porcentaje (digamos, 10 o 15 por ciento) del precio de cotización, dice Ilyce Glink, autor de Comprar, cerrar, mudarse! ($15, amazon.com). Pero esa no es una estrategia sabia. En el mercado de este comprador, puede terminar pagando de más. El movimiento más inteligente: pregunte a su agente de bienes raíces por los precios de las casas comparables en el área que se han vendido recientemente. Use esas cifras para determinar la cantidad más alta que está dispuesto a pagar, luego envíe una oferta que sea un poco más baja. Luego, comience a regatear.
Hacer demandas claras.

Solicitar referencias. No hay una manera fácil de encontrar un prestamista, por lo que es mejor pedir recomendaciones a amigos y familiares. (Desea un proveedor que tenga un buen servicio al cliente). O solicite sugerencias a su agente de bienes raíces sobre su agente de bienes raíces. Y haga consultas en las cooperativas de crédito locales, independientemente de si usted es un miembro actual o no. A menudo tienen tarifas muy bajas si califica para la membresía, y generalmente es fácil unirse. (Ir ncua.gov encontrar uno)
Calcule su pago inicial. Para evitar tener que comprar un seguro hipotecario privado, debe pagar al menos el 20 por ciento del precio de compra antes de cerrar los costos.
Obtenga cotizaciones de al menos tres prestamistas. Consulte a ambos con banqueros hipotecarios (que trabajan internamente con grandes instituciones, como J. pag. Morgan Chase y Wells Fargo) y con corredores de hipotecas (que compran con todos los prestamistas) para obtener la mejor tasa de interés. Pregúntele a cada agente de préstamos cuánto cobra su institución por los gastos de cierre, incluida la tarifa de suscripción y el costo de enviar documentos por fax. (Los cargos varían; ir Bankrate.com para ver el promedio de su estado). Asegúrese de pedir prestado el dinero a alguien que esté accesible y dispuesto a tomarse el tiempo para explicar el proceso de aprobación del préstamo. Es más probable que sea honesta sobre todos los costos. Y recuerde preguntarle al prestamista si poner más dinero puede darle una mejor tasa.
Decide si quieres pagar puntos para bajar tu tasa. A veces, un banco le permitirá comprar intereses prepagos (puntos, en términos financieros) a cambio de una tasa de interés reducida. Los puntos no son baratos. Cada uno le costará el 1 por ciento del monto del préstamo. Entonces, si está comprando una casa que cuesta $ 273,000 (el promedio nacional) con un pago inicial del 20 por ciento, entonces tendrá que pagar $ 2,184 por punto. ¿No tienes tanto efectivo disponible? Pregunte sobre la compra de medio punto o incluso un cuarto. "Si va a permanecer en la casa durante al menos nueve años y puede permitírselo, tiene sentido asumir el gasto adicional por adelantado, ya que te costará menos a largo plazo ”, dice Jack Guttentag, profesor emérito de finanzas en la Wharton School de la Universidad de Pennsylvania. Ir mtgprofessor.com para calcular si esta es una buena opción para ti.

Encuentre un inspector calificado. Los expertos dicen que esta es una situación en la que no debe tomar una recomendación de su agente de bienes raíces. Ella podría alentarlo a que vaya con alguien que pase por alto los problemas para que el trato se lleve a cabo de la mejor manera posible. En su lugar, comuníquese con una organización profesional (ashi.org, nahi.orgo nachi.org) para encontrar un experto acreditado y autónomo que haya realizado al menos 1,000 inspecciones. En muchos estados, no existe un programa de licencias, pero estas asociaciones generalmente requieren que sus miembros cumplan con ciertos estándares y participen en la educación continua. Espere pagar entre $ 300 y $ 750 por una inspección general.
Solicite un informe detallado de inspección por adelantado. Pregunte cuánto tiempo suele necesitar el inspector para llevar a cabo un análisis (una casa promedio debería tomar de una a tres horas) y cómo se verá el informe final. Desea que tenga al menos 10 páginas de largo, y debe incluir fotografías de cualquier cosa que esté mal.
Considere evaluaciones adicionales. Pregúntele a su agente de bienes raíces y al inspector primario si le recomiendan programar inspecciones adicionales más allá del estándar. Estos pueden incluir análisis de la chimenea, la alcantarilla y el tanque de aceite y pruebas de moho y radón, y cada una de estas pruebas cuesta entre $ 100 y $ 300. "Lo que debe hacer generalmente depende de la edad, la condición y el estilo de la casa", dice John Guy, un ex presidente del capítulo de Carolina del Norte de la Sociedad Americana de Inspectores de Vivienda, un profesional organización. Por ejemplo, el radón es problemático en algunos sótanos, pero si su casa solo tiene un espacio para gatear, probablemente no tenga que preocuparse.
Asistir a la inspección. Esta es su oportunidad de hacer preguntas sobre la infraestructura de la casa. Asegúrese de conocer la operación y la ubicación de las válvulas de cierre de gas y agua y la caja de interruptores.
Dígale al reparador que proporcione estimaciones escritas para todas las correcciones. Su agente de bienes raíces le presentará al vendedor los costos anticipados por cualquier problema encontrado durante la inspección.
Solicite un crédito de precio. Puede controlar la calidad si hace las reparaciones usted mismo, dice Boni Bryant, una agente de bienes raíces con sede en Los Ángeles para Sotheby’s International Realty. Solicite que el costo de cualquier solución, no importa cuán grande o pequeño sea, se deduzca del precio de venta y se haga el trabajo después de que la compra sea final.

Tener la propiedad tasada. Para determinar su valor, necesita un tasador. Pero generalmente no puedes contratar uno; Su prestamista hace esto. Sin embargo, puede ayudar a que la evaluación se realice sin problemas. "Pídale al vendedor que esté presente para que cualquier pregunta que el tasador tenga sobre la casa pueda ser respondida", dice Bob Sicoli, el propietario de RVS Appraisal Services, en Scotch Plains, Nueva Jersey. También debe tener una copia del contrato de venta para verificar exactamente qué se vende (y qué no).
Dígale a su corredor que proporcione una lista de propiedades comparables. Señale dónde se ha mejorado la vivienda que se está evaluando (como baños renovados) y cómo eso difiere de otras ventas recientes.
Tienda de comparación para seguro de título. Puede elegir el proveedor para esta cobertura, que lo protege a usted y a su prestamista contra gravámenes. No hay una diferencia apreciable en la protección, por lo que puede optar por la opción más barata. El seguro de título representa aproximadamente el 60 por ciento de sus costos de cierre, y debe esperar pagar alrededor del 0.5 por ciento del costo de la vivienda Timothy Dwyer, fundador y CEO de Entitle Direct Group, una compañía de seguros de títulos en Stamford, dice que el precio de compra es por él. Connecticut. Para encontrar la mejor tarifa, vaya a Closing.com. Tome nota: su prestamista puede vetar su elección si la compañía no está altamente calificada, por lo tanto, solicite al asegurador su calificación.

Considere contratar a un abogado. En algunos estados, los abogados no se usan habitualmente para compras residenciales. "Pero incluso en esas áreas, debe buscar un abogado si su situación es complicada o si está comprando una ejecución hipotecaria o una venta corta", dice Glink.
Asegure su tasa de interés. No es necesario hacer esto más de 30 a 45 días antes de su cierre, ya que no se espera que las tasas aumenten significativamente durante al menos el próximo año y medio.
Obtenga una lista detallada de los costos de cierre de su prestamista. Además de los gastos vinculados a su préstamo, es posible que tenga tarifas adicionales, como servicios de título e impuestos de transferencia. Esta información debe figurar en su formulario de Estimación de buena fe, que el prestamista le proporciona cuando fija su tasa.
Esté atento a las tarifas falsas. Algunos prestamistas cobran por preparar documentos, enviar mensajes o incluso imprimir correos electrónicos. Vale la pena pedir que se eliminen estos artículos de su factura, dice Glink.

Verifique que todos los electrodomésticos incluidos estén funcionando correctamente. Encienda el horno, el lavavajillas, la estufa, la lavadora y la secadora. No olvides asegurarte de que el refrigerador también funcione.
Abra todos los grifos y los inodoros.
Enchufe algo en cada toma de corriente. Querrá que un electricista repare los rotos justo después de cerrar la casa.
Revisa los detectores de humo. Encienda un fósforo por cada uno para verificar que están funcionando correctamente.
Prueba el calor y el aire acondicionado. No querrás descubrir que el horno o el aire acondicionado no funcionan unos meses más adelante.
Busque agua y moho en los techos. Podrían ser un signo de fugas en curso.
Examinar en busca de signos de alimañas, incluyendo excrementos (ratones) y restos de insectos.
Negociar un crédito de cierre. Si encuentra algo roto o faltante, haga que su corredor o abogado solicite una compensación financiera.
Y finalmente, la parte fácil: firmar el contrato y luego mudarse.

Estás en pánico. ¿Nos vamos a quedar sin dinero? No puedes dormir por la noche. ¿Qué pasa si los vecinos son horribles? Y estás un poco nervioso. ¡Es mejor que mi esposo esté de acuerdo con estas opciones de pintura o perderé la cabeza! Si estos son sus síntomas, tiene un caso clásico de ansiedad por comprar una casa. Y no es de extrañar: la obtención de una gran hipoteca se clasifica como más estresante que hacer que un niño salga de casa o problemas con el jefe, según la escala de estrés de Holmes y Rahe, que mide la presión situaciones "Hay mucho en juego y tienes miedo de cometer un error que pueda poner en peligro tu compra o ser costoso", dice Amanda Clayman, terapeuta financiera en la ciudad de Nueva York. Entonces, ¿cómo puedes encontrar algo de tranquilidad?
No te metas por encima de tu cabeza. Gran parte de la preocupación que sienten los compradores de viviendas proviene de comprar una propiedad que no pueden pagar, dice Stephen Habetz, vicepresidente de banca hipotecaria en Darien Roway-ton Bank, en Darien, Connecticut. Para asegurarse de que está haciendo un movimiento inteligente, use la calculadora de hipotecas en Bankrate.com.
Elija a su agente de bienes raíces con cuidado. "Es su trabajo ayudarlo a procesar la ansiedad y superar cualquier sorpresa que surja", dice Eric Martell, un agente de bienes raíces con sede en Orlando, Florida, que tiene un doctorado. en psicologia Para determinar si un agente de bienes raíces será una buena opción para usted, haga estas preguntas: ¿A cuántas personas ha ayudado a comprar una casa? ¿Qué haces cuando es difícil trabajar con un vendedor? ¿Cómo nos mantendrán tranquilos a mí y a mi cónyuge durante el proceso? Si su personalidad no se ajusta a la tuya, busca otro agente.
Ten una línea de tiempo. "Trazar los pasos a seguir, y cuándo tomarlos, disminuirá las posibilidades de que se sorprenda de cuánto trabajo implica comprar una casa", dice Clayman.